NUEVAS MODIFICACIONES EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, VUELVE A modificar la ley de arrendamientos urbanos. Por el momento, ya está en vigor, aunque falta la ratificación del Congreso o de la Diputación, (si las Cortes estuvieran disueltas por las elecciones). Así que esta modificación podría acabar como el intento anterior. Pero HOY POR HOY la situación es ésta:

  • Los contratos de alquiler de vivienda vuelven a pasar a tener una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica. El arrendatario podrá con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato renunciar a la prórroga para alcanzar los 5 ó 7 años, en el caso de que el contrato por escrito fuera inferior a estos años, pero el arrendador vendrá obigado a porrrogarlo si el arrendatario desea seguir con el alquiler y no manifiesta nada.

  • También durarán 5 años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán 7 años.

    • Excepciones:

      • Si transcurrido el primer año del contrato el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en lo supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta posibilidad únicamente podrá ser alegada si así lo recoge expresamente el contrato de arrendamiento.

      • Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

  • Prórroga del contrato: Llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración del arrendamiento, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica y ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

  • IPC: para que la renta pactada en el alquiler pueda variarse anualmente, deberá pactarse expresamente en el contrato indicando el índice o método de referencia para calcular la renta. Si no se indica nada y sólo se pacta que se anualizará, se aplicará la variación anual del ïndice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión. En el caso de prórroga del contrato deberá también aplicarse, de haberlo pactado, la variación del I.P.C., no pudiéndose pactar una nueva renta si se prorroga el contrato de arrendamiento.

  • Gastos generales: las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

  • Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.»

  • Fianza: a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

  • Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

PARA SABER MÁS, léase el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda. abriendo el siguiente link

 

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2019-3108

 

La presente informativa no prejuzga en ningún sentido el resultado que de su aplicación pudiera derivarse, por cambios legislativos, modificaciones en la doctrina, variaciones jurisprudenciales, o cualquier otro que pudiera presentarse en relación a los mismos, puesto que el mundo del derecho es un mundo en continua evolución.

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